Survei Harga Properti Residensial yang diterbitkan oleh Bank Indonesia pada 12 November 2021 menunjukkan bahwa harga rumah tinggal di Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta mengalami perlambatan. BI memperkirakan pada triwulan IV 2021 harga rumah tinggal Yogyakarta akan tumbuh 2,76% (yoy), lebih rendah dibandingkan triwulan III 2021 yang mencapai 3,24% (yoy).
Namun apakah dengan pertumbuhan yang melambat itu membuat harga rumah tinggal makin dapat dijangkau dengan tingkat pendapatan masyarakat?
Data Badan Pusat Statistik (BPS) mencatat Yogyakarta merupakan provinsi dengan pertumbumbuhan pendapatan masyarakat tertinggi di Pulau Jawa yang ditunjukkan dengan naiknya produk domestik regional bruto (PDRB) per kapita dengan laju pertumbuhan 4,15% pada 2021. Meskipun pertumbuhan itu jadi ironi di tengah upah minimum provinsi (UMP) yang jadi terendah di seluruh Indonesia yakni hanya Rp1,7 juta.
Dengan UMP yang rendah itu, asumsi yang muncul kemudian adalah sulitnya menjangkau harga rumah. Namun sebetulnya berapa harga riil rumah yang dipasarkan dan dapat dijangkau masyarakat di Yogyakarta?
Netray menggunakan data situs jual beli properti residensial seperti OLX dan Rumah.com untuk melihat realita harga rumah di DIY saat ini. Data diambil pada 31 Januari 2022. Jadi semua iklan di OLX Property dan Rumah.com yang masih aktif hingga tanggal 31 Januari 2022 masuk dalam analisis ini.
Penawaran paling banyak ditemukan di OLX dengan total 5.167 Iklan. Sementara di Rumah.com hanya 1.158 iklan. Kedua situs tersebut sepakat bahwa rata-rata harga rumah paling tinggi ditawarkan di wilayah Kota Yogyakarta dan paling rendah di Kabupaten Gunung Kidul.
Rata-rata harga rumah yang ditawarkan di Rumah.com sedikit lebih rendah dibandingkan dengan rata-rata harga yang ditawarkan di OLX. Hal ini karena penawaran di OLX cenderung lebih variatif, mulai dari rumah kecil, rumah besar, rumah baru, hingga rumah lama yang dijual kembali.
Akan tetapi, rata-rata keseluruhan harga rumah di Provinsi Yogyakarta dari kedua situs ini berada di angka Rp1,3 miliar. Di OLX penawaran dimulai dari harga Rp90 juta hingga Rp34,5 miliar. Sedangkan di Rumah.com harganya dimulai dari Rp130 juta hingga Rp32 miliar.
Kisaran Harga Rumah di Kota Yogyakarta
Di Kota Yogyakarta, rata-rata harga rumah secara umum adalah Rp2,6 miliar dengan penawaran harga terendah di angka Rp320 juta dan penawaran tertinggi di harga Rp34,2 miliar.
Rumah dengan harga Rp320 juta di Kota Yogyakarta berlokasi di Kecamatan Umbulharjo atau sekitar 12 menit dari titik nol Jogja. Bertipe 50/54 m2 dengan sertifikat hak milik (SHM). Sedangkan dengan nilai Rp34,2 miliar rumah yang didapat adalah tipe 400/2600 m2 dengan sertifikat hak milik di kecamatan Mergangsan atau 7 menit dari pusat kota.
Di Sleman, rata-rata harga rumah di angka Rp1,7 miliar dengan harga jual terendah di angka Rp170 juta dan harga tertinggi di angka Rp20 miliar. Rumah seharga Rp170 juta berlokasi di Kecamatan Ngaglik atau 40 menit dari pusat Kota Yogyakarta. Rumah yang ditawarkan bertipe 34/37 dengan sertifikat hak guna bangunan. Untuk rumah seharga Rp20 miliar berlokasi di Ngaglik dengan tipe 1.000/923 m2 dengan sertifikat SHM.
Jika ingin lebih murah, opsinya adalah di Kabupaten Bantul, Kulon Progo dan Gunung Kidul. Di Bantul rata-rata harga rumah adalah Rp722 juta dengan harga terendah di angka Rp90 juta dan tertinggi di angka Rp12 miliar. Rumah seharga Rp90 juta berlokasi di Sewon dengan luas tanah dan bangunan 50m2. Namun dengan sertifikat hak guna bangunan (HGB). Sedangkan untuk penawaran di angka 12 miliar bertipe 892/1.000 m2. Lokasinya di Kasihan atau 17 menit dari pusat kota.
Di Kulon Progo rata-rata harga rumah di angka Rp607 juta dengan penawaran terendah di angka Rp145 juta dan penawaran tertinggi di angka Rp4,9 miliar. Rumah seharga Rp145 juta memiliki luas bangunan 36/465 m2. Lokasinya di Kecamatan Lendah, 15 menit ke pusat kota Kulon Progo atau 50 menit ke pusat Kota Jogja. Sedangkan rumah seharga Rp4,9 miliar berdiri di atas tanah seluas 253 m2 dengan luas bangunan 418 m2 di Temon yang berjarak 5 menit dari Bandara YIA. Keduanya sudah SHM.
Penawaran harga rumah terendah paling banyak di kabupaten Gunung Kidul. Rata-rata harga rumah di sana di angka Rp474 juta dengan harga terendah Rp135 juta dan harga tertinggi Rp4,5 miliar. Rumah seharga Rp135 juta berlokasi di Kecamatan Wonosari atau pusat Kabupaten Gunung Kidul dengan tipe 28/72 m2 (HGB) atau tipe 30/66 (SHM). Sedangkan untuk harga Rp4,5 miliar akan mendapatkan rumah bertipe 500/1500 m2 (SHM) atau sebuah bangunan beserta pekarangan yang luas di Kecamatan Semanu.
Harga Rumah di Yogya yang Banyak Ditawarkan
Jika dilihat dari total iklan yang tayang di OLX, rumah yang paling banyak ditawarkan ialah harga Rp500 juta ke bawah, yaitu sebanyak 35%. Lalu diikuti dengan penawaran di harga Rp500 juta- Rp1 miliar sebanyak 26,9%. Demikian seterusnya hingga semakin tinggi harganya semakin sedikit jumlah penawarannya.
Artinya, rumah seharga Rp500 juta ke bawah di Provinsi Yogyakarta masih banyak penawarannya. Hal ini selaras dengan apa yang diamati oleh Rumah.com terkait kriteria harga rumah di Yogyakarta yang paling dicari masyarakat selama Agustus 2020-Juli 2021 ada di kisaran harga Rp300–750 jutaan sebesar 35% dan di bawah harga Rp300 juta sebesar 19,3%.
Rata-Rata Harga Rumah Berdasarkan Penawaran di Tiap Kabupaten
Selain dipengaruhi oleh luas tanah dan bangunan, tinggi rendahnya harga rumah juga dipengaruhi oleh faktor lokasi. Semakin dekat lokasinya dengan pusat kota akan semakin mahal pula harganya. Maka tidak heran apabila rata-rata harga rumah di wilayah Kota Yogyakarta mencapai Rp2,6 miliar.
Sementara rumah yang berlokasi jauh dari pusat kota cenderung lebih miring, seperti di Kulon Progo atau Gunung Kidul yang berjarak kurang lebih 30–40 kilometer dari pusat Kota Yogyakarta.
Di Bantul misalnya, rata-rata harga rumah paling miring dapat ditemui di Pandak yang berjarak 20 kilometer dari pusat Kota Yogyakarta (Rp270 juta) atau Dlingo yang berjarak 28 kilometer.
Di Sleman harga rumah yang lumayan miring berada di wilayah Moyudan, Minggir, dan Cangkringan yang berjarak 16–24 kilometer menuju pusat Kota Yogyakarta dengan harga rata-rata Rp380 jutaan. Atau pilihlah di wilayah Panjatan dan Lendah Kulon Progo dengan jarak lebih jauh yakni sekitar 30 kilometer dari pusat Kota Yogyakarta dengan harga Rp350 jutaan.
Namun, jika ingin mendapat harga yang jauh lebih miring, belilah rumah di wilayah Semin dan Rongkop dengan rata-rata harga Rp190 juta saja. Tentu ada konsekuensi yang harus dijalani jika ingin memiliki rumah dengan harga miring di sana. Sebab, perjalanan ke pusat kota Yogyakarta harus menempuh jarak 50–60 kilometer atau lebih dari 1,5–2 jam perjalanan menggunakan motor.
Perbincangan Soal Harga Rumah di Jogja Diisi Sambat dan Kepasrahan
Netray juga melakukan pantauan di linimasa Twitter selama periode 3 bulan terakhir, yaitu November 2021-Januari 2022. Kata kunci yang digunakan adalah harga && rumah && jogja, harga && rumah && yogyakarta. Hasilnya, 93% dari total perbincangan bermuatan sentimen negatif.
Statistik perbincangan soal rumah di YogyakartaGambaran perbincangan soal harga rumah di Yogyakarta dapat dilihat dari Top Words. Warganet menggunakan kata Jogja untuk menyebut Provinsi Yogyakarta. Dalam perbincangan Jogja paling banyak muncul kemudian diikuti Sleman yang juga banyak muncul dalam perbincangan karena termasuk dalam wilayah incaran warganet. Akan tetapi muncul kata mahal dan murah yang kontradiktif ketika membicarakan harga rumah. Sebenarnya mahal atau murah?
Setidaknya ada 3 topik pembahasan yang paling banyak muncul ketika membicarakan soal harga rumah di Yogyakarta. Pertama adalah ketakutan warganet untuk membeli rumah mengingat harganya yang semakin tak terjangkau. Sehingga yang muncul adalah ungkapan kekesalan atau sambat atas ketidakmungkinan memiliki rumah di Yogyakarta dengan gaji minimum.
Warganet juga mengeluhkan soal mitos bahwa Jogja itu murah. Jangankan bermimpi untuk memiliki rumah idaman di Jogja, memenuhi biaya hidup dengan gaji UMR saja dirasa pas-pasan. Mereka juga membandingkan harga properti di Jogja yang setara dengan Jabodetabek sementara pendapatan jauh tertinggal di belakang.
Siapa Target Pasar Properti di Yogyakarta Sebenarnya?
Warganet juga menyoroti fenomena pemilik properti di yang kebanyakan adalah orang luar Jogja. Dengan demikian warga lokal Jogja yang hanya berpendapatan rendah semakin ngos-ngosan mengejar harga rumah yang terus melambung.
Warganet prihatin dengan kondisi warga lokal yang semakin terhimpit upah rendah, rumah mahal, dan pengusaha berduit yang terus ingin menanam investasi di tanah Jogja. Hal ini menyebabkan permintaan properti yang semakin tinggi namun yang mampu menjangkau justru mereka yang sebenarnya tidak berniat tinggal di Yogyakarta.
Hunian yang dibeli dengan harga tinggi tersebut dijadikan lahan bisnis. Sementara di sisi lain, warga lokal berpendapatan rendah harus sering-sering memupuk mimpinya agar bisa memiliki rumah idaman di tanahnya sendiri.
Siasat Upah Rendah Punya Rumah
Perbincangan yang mengarah pada kepasrahan atas realita harga rumah di Yogyakarta juga tak luput dari pengamatan Netray. Ada sejumlah alternatif yang pada akhirnya mau tidak mau diambil untuk menyiasati rumah tangga muda Jogja yang tetap ingin memiliki hunian.
Mulai dari menurunkan gaya hidup serendah-rendahnya untuk menabung kemudian mencari rumah di luar pusat kota Yogyakarta, seperti Sleman atau Bantul pinggiran yang masih mungkin dapat dijangkau. Atau menunggu jatah warisan tanah dari orang tua apabila ada. Opsi yang terakhir artinya rumah tangga muda di Yogyakarta harus tinggal bersama dengan orang tua.
Editor: Irwan Syambudi